AFFO

Una métrica financiera utilizada para medir el efectivo recurrente generado por un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).

Adjusted Funds From Operations (AFFO) es una métrica financiera especializada que se utiliza para evaluar el rendimiento y la sostenibilidad de los dividendos de los Real Estate Investment Trusts (REITs). Se basa en los Funds From Operations (FFO) al realizar ajustes adicionales que reflejan el flujo de caja real y recurrente generado por una cartera inmobiliaria. En concreto, resta los gastos de capital recurrentes (como el mantenimiento rutinario de edificios, la reparación de tejados o la sustitución de alfombras) y ajusta partidas no monetarias como la renta lineal. Si bien el FFO estándar es un punto de referencia ampliamente aceptado en el sector, no tiene en cuenta el capital continuo necesario para mantener las propiedades en condiciones de alquiler. Dado que estos gastos de mantenimiento requieren desembolsos reales de efectivo, el FFO a veces puede sobreestimar el efectivo que un REIT tiene disponible para distribuir. El AFFO soluciona esto deduciendo estos gastos de capital, lo que proporciona una medición más precisa del verdadero flujo de caja residual de un REIT. Los inversores siguen de cerca el AFFO para evaluar la seguridad y el potencial de crecimiento del dividendo de un REIT. Al comparar el pago de dividendos de un REIT con su AFFO, los inversores pueden calcular un ratio de payout muy preciso. Un ratio de payout cercano o superior al 100% del AFFO indica que el dividendo puede ser insostenible, mientras que un ratio más bajo sugiere que el dividendo está bien cubierto y tiene margen para crecer. Una trampa es que el AFFO es una métrica no GAAP, lo que significa que diferentes REITs pueden calcularla de forma ligeramente distinta, lo que exige que los inversores revisen las notas de las divulgaciones financieras para garantizar la consistencia.

Un REIT residencial reporta un FFO estándar de $200 millones. Durante el año, gastó $30 millones en capex de mantenimiento rutinario (como reemplazar unidades de HVAC y pintar apartamentos vacíos) y registró $5 millones en ajustes no monetarios por renta lineal. Su AFFO se calcula como: $200,000,000 - $30,000,000 - $5,000,000 = $165,000,000.