AFFO（調整後FFO）

REIT（不動産投資信託）が創出する経常的なキャッシュを測定するために用いられる財務指標。

Adjusted Funds From Operations（AFFO）とは Adjusted Funds From Operations（AFFO）は、不動産投資信託（REIT）のパフォーマンスと配当の持続可能性を評価するために用いられる専門的な財務指標です。これはFunds From Operations（FFO）を基盤とし、不動産ポートフォリオが実際に生み出す経常的なキャッシュフローを反映するためにさらなる調整を加えたものです。具体的には、経常的な設備投資（ routine な建物メンテナンス、屋根の修繕、カーペットの交換など）を差し引き、ストレートライン賃料などの非現金項目を調整します。 標準的なFFOは業界で広く受け入れられているベンチマークですが、物件を賃貸可能な状態に維持するために必要な継続的な資本は考慮されていません。これらの維持費用は実際の現金支出を伴うため、FFOはREITが分配可能な現金を過大評価することがあります。AFFOはこれらの設備投資を差し引くことでこの問題を解決し、REITの真の残余キャッシュフローをより正確に測定します。 投資家はREITの配当の安全性と成長可能性を評価するためにAFFOを注視しています。REITの配当支払額をAFFOと比較することで、投資家は非常に精度の高い配当性向を算出できます。配当性向がAFFOの100%に近いかそれを超える場合、配当が持続不可能である可能性を示し、一方、比率が低い場合は配当が十分にカバーされており、増配の余地があることを示唆します。1つの落とし穴は、AFFOが非GAAP指標であるため、REITごとに計算方法が若干異なる可能性があり、投資家は一貫性を確認するために財務開示の脚注を確認する必要があることです。

ある住宅REITは、標準FFOが2億ドルであると報告した。年間で、日常的な維持管理のための設備投資（空調設備の交換や空室アパートの塗装など）に3,000万ドルを費やし、非現金の定額法賃料調整を500万ドル計上した。同社のAFFOは次のように計算される：$200,000,000 - $30,000,000 - $5,000,000 = $165,000,000。