调整后营运现金流（AFFO）

一种用于衡量房地产投资信托基金（REIT）所产生的经常性现金的财务指标。

调整后营运资金（AFFO）是一项专门的财务指标，用于评估房地产投资信托基金（REITs）的业绩表现和股息可持续性。它建立在营运资金（FFO）的基础上，通过进一步调整来反映房地产组合实际产生的、可重复的现金流。具体而言，它扣减了经常性资本支出（如日常建筑维护、屋顶修缮或地毯更换），并对直线租金等非现金项目进行调整。 虽然标准FFO是业界广泛接受的基准，但它并未考虑维持物业可出租状态所需的持续资本投入。由于这些维护费用需要真实现金支出，FFO有时会高估REIT可用于分配的现金。AFFO通过扣除这些资本支出解决了这一问题，从而更精确地衡量REIT的真实剩余现金流。 投资者密切关注AFFO，以评估REIT股息的安全性和增长潜力。通过将REIT支付的股息与其AFFO进行比较，投资者可以计算出一个高度准确的派息比率。派息比率接近或超过AFFO的100%表明股息可能不可持续，而较低的比率则表明股息覆盖良好且仍有增长空间。一个陷阱是，AFFO是非GAAP指标，这意味着不同REIT的计算方式可能略有差异，投资者需要查阅财务披露的脚注以确保一致性。

住宅类REIT报告标准FFO为2亿美元。年内，其在日常维护性资本支出（如更换暖通空调设备和粉刷空置公寓）上花费了3000万美元，并记录了500万美元的非现金直线租金调整。其AFFO计算如下：$200,000,000 - $30,000,000 - $5,000,000 = $165,000,000。