ARM

Un préstamo hipotecario con una tasa de interés que se ajusta periódicamente con base en un índice de referencia.

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) es un préstamo hipotecario con una tasa de interés que fluctúa con el tiempo, normalmente después de un periodo inicial de tasa fija. Los ajustes de la tasa están vinculados a un índice financiero de referencia, lo que significa que los pagos mensuales del prestatario pueden subir o bajar en sintonía con las tasas de interés del mercado en general. Esto contrasta con las hipotecas de tasa fija, donde la tasa de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Para los inversores, seguir la proporción de solicitudes de ARM proporciona una visión valiosa del comportamiento del consumidor, la asequibilidad de la vivienda y el riesgo de crédito. Cuando las tasas hipotecarias fijas son altas, los compradores a menudo recurren a las ARM para asegurar pagos iniciales más bajos, aunque esto los expone a un shock de pagos si las tasas de interés siguen subiendo. Una alta concentración de ARM en el mercado hipotecario puede aumentar el riesgo sistémico durante periodos de tasas de interés al alza, ya que los prestatarios enfrentan obligaciones mensuales más altas que pueden llevar a mayores tasas de incumplimiento. Al evaluar las ARM, los inversores y analistas observan el diferencial entre las hipotecas de tasa fija y las tasas iniciales de las ARM, así como el índice y el margen utilizados para calcular los ajustes. Entre los índices de referencia comunes se incluyen la Secured Overnight Financing Rate (SOFR) o la Constant Maturity Treasury (CMT). La mayoría de las ARM también incluyen límites máximos (caps) que restringen cuánto puede aumentar la tasa de interés durante cualquier periodo de ajuste individual y a lo largo de la vida del préstamo.

Un comprador de vivienda contrata una hipoteca de tasa ajustable 5/1 (ARM) por $400,000. Durante los primeros 5 años, la tasa de interés es fija con una tasa inicial del 4.5%. En el año 6, la tasa se ajusta con base en un índice de referencia (SOFR) del 3.0% más un margen del 2.0%. La nueva tasa de interés para ese año pasa a ser 3.0% + 2.0% = 5.0%, lo que aumenta el pago mensual del prestatario.