자본환원율 (Cap Rate)

부동산 가치평가 지표로, 투자 부동산의 순영업이익을 기준으로 기대수익률을 나타냅니다.

자본환원율(Capitalization Rate, Cap Rate)은 상업용 부동산에서 자산의 수익성과 수익 잠재력을 평가하는 데 사용되는 핵심 지표입니다. 이는 부동산의 순영업소득(NOI)이 현재 시장가치 또는 매입가격 대비 차지하는 비율을 나타냅니다. 연간 순영업소득을 현재 시장가치로 나누어 계산합니다. 자본환원율은 부동산 가치와 역방향으로 움직입니다. 자본환원율이 상승하면(흔히 금리 상승이나 부동산 수요 약화로 인해) 부동산 가치는 하락합니다. 반대로 자본환원율 하락은 부동산 가치 상승과 수요 증가를 나타냅니다. 부동산투자신탁(REITs) 투자자나 대규모 부동산 포트폴리오를 운용하는 자산운용사에게 자본환원율 추적은 부동산 가치가 확대되는지 축소되는지, 그리고 금리 변화가 포트폴리오 가치에 어떤 영향을 미치는지 평가하는 데 도움이 됩니다.

상업용 오피스 빌딩이 연간 $600,000의 순영업소득(NOI)을 창출합니다. 해당 빌딩의 가치가 $10,000,000로 평가된다면, Cap Rate(자본환원율)는 600,000 / 10,000,000 = 0.06, 즉 6.0%로 계산됩니다.