稼働率レバレッジ

固定の店舗賃料や占有コストがより高い販売量に按分されることで生じる営業利益率の拡大。

占有コストレバレッジは、実店舗型の小売業や飲食業で見られる営業レバレッジの一種です。これは、店舗賃料、不動産税、物件保険、共用部維持費などの固定占有コストが、より大きな売上高に分散されることで生じます。これらの不動産関連費用は取引件数に関係なくほぼ一定であるため、店舗売上が増加すれば、固定費が総売上高に占める割合は低下し、売上総利益率と営業利益率が直接的に拡大します。 投資家が占有コストレバレッジを注視するのは、景気拡大期やブランド戦略の成功時に、これが収益性を大きく増幅する要因となるからです。このレバレッジの主な原動力は既存店売上高の成長です。小売企業が既存店舗網の中で来店客数や平均購入単価をうまく増やせると、物理的インフラのコストはすでに支払済みであるため、増分収益ははるかに高い限界利益率で最終利益に寄与します。 反対に、占有コストレバレッジは諸刃の剣であり、占有コストの逆レバレッジ（オキュパンシー・デレバレッジ）と呼ばれる深刻な利益率圧縮を招く可能性があります。消費者嗜好の変化や景気後退により既存店売上高が減少しても、固定賃料や物件費用は全額支払わなければなりません。こうした固定コストが縮小する売上高により大きな割合で食い込むため、在庫や時間給労働などの変動費を抑制できたとしても、利益率は急速に侵食されます。

ある小売業者は、旗艦店の月額固定占有コストとして80,000ドルを計上している。1カ月目、同店の売上高は800,000ドルで、占有コスト比率は10%（80,000ドル ÷ 800,000ドル）となる。2カ月目は、ホリデーシーズンの来店客数が好調だったため、売上高は1,000,000ドルに増加する。占有コスト比率は8%（80,000ドル ÷ 1,000,000ドル）に低下し、2%（200ベーシスポイント）の占有コスト・レバレッジが生じて、営業利益率に直接寄与する。