タワーREIT

携帯電話基地局などの無線通信インフラを所有、運営、リースする不動産投資信託（REIT）。

タワーREITとは、携帯電話基地局（セルタワー）、屋上、電柱などの無線通信インフラを所有・運営し、リースする専門特化型の不動産投資信託（REIT）である。これらのトラストは、自社の物理的構造物上のスペースを、通信事業者、ブロードバンド事業者、政府機関に賃貸している。新規タワーの建設は資本集約的で規制も厳しいため、既存タワーは強い競争優位性と高いスイッチングコストを享受している。通信事業者にとって、設備を別のタワーへ移設することはロジスティクス面で困難かつ高コストだからである。 投資家にとって、タワーREITはディフェンシブでキャッシュ創出力の高いビジネスとして機能し、モバイルデータ消費、5Gネットワークの展開、コネクテッドデバイスの普及に連動した構造的な成長ドライバーを備えている。REITとしての制度上、課税所得の少なくとも90％を配当として株主に分配することが義務付けられている。この仕組みは、伝統的な不動産が生む安定した長期リース収入と、通信セクターの長期的な成長を組み合わせたものだ。 タワーREITを評価する際、投資家はテナント比率（テナンシー・レシオ）に着目する。これは1基のタワーを平均で何社の通信事業者が共有しているかを示す指標である。既存タワーに2社目、3社目のテナントを追加する場合、必要な追加設備投資はごくわずかで済むため、追加の賃料はほぼ全額が営業レバレッジとして利益に直結する。注視すべき主なリスクには、顧客集中が挙げられる。少数の大手通信事業者がリース収入の大半を占めるのが典型的だからだ。また技術的陳腐化、例えばスマートフォン直接接続型の衛星ネットワーク（direct-to-cell）が長期的にもたらし得る脅威も挙げられる。

タワーREITは携帯電話基地局タワーを$150,000で建設する。キャリアAに月額$2,000でスペースを賃貸し、営業費用$4,000に対して年間収益$24,000を生み出す。次にREITは同じタワーにキャリアBを追加し、追加の設備投資なしで月額$2,000を上乗せし、年間維持費は$500だけ増加する。タワーの年間営業利益は$20,000（$24,000 - $4,000）から$43,500（$48,000 - $4,500）に増加し、テナント比率の上昇が利益率をどのように拡大するかを示している。